林耀燦／撰文

（台北內科週報第759期／2026年11月9日-2026年11月15日）

在剛結束的美國期中選舉與正在進行中的台灣地方選舉，讓「居住正義」與「世代不公」、再次躍居兩國選戰的核心議題。從華盛頓到台灣，年輕世代與換屋族的無力感，並非空穴來風，而是客觀數字背後的沉重壓力。

先看看台灣的「購屋痛苦指數」，根據內政部最新統計，全台房價所得比已達9.47倍，台北市更高達14.72倍，代表一般家庭需要「不吃不喝將近15年」才買得起台北市的中位數住宅。何況，全台房貸負擔率突破44%，青年世代將近一半的月薪直接交給銀行。這是難以承受的重！

其次，看到大環境的變局下，如果讓下一代完全靠個人死薪水在房市中單打獨鬥，無疑是讓他們在暴風雨中奮戰。在多年跨足地產實務與金融資產配置的歷練中，我雖看過許多家庭因為缺乏整體規劃，而走到彎路上回不來，但也見證了無數家庭透過精準戰略，成功翻轉自己家人的命運。那麼，真正的解方呢？在於如何將「照顧自己和家人的心願」，透過金融房地產與資產配置的專業手法，轉化為實質的安居護產的策略。

舉個例子說，許多長輩以為幫子女買房必須「賣掉老家」或「解約定存」。事實上，憑藉金融房地產的架構，父母可以利用既有房產的淨值進行低利轉貸，或是運用人壽保險保單質押、證券資產活化，國際金融配置等方式，在不影響自身退休現金流的前提下，靈活籌措出子女的頭期款。

此外，年輕人在職涯初期，常陷於「想買在精華區卻買不起」的困境。父母在規劃資產時，可協助採取「兵分兩路」策略：第1路是「生活安居」，即協助子女在蛋白區或新興重劃區卡位，先求有、再求好，降低初期貸款壓力；第2路則是「資產抗跌」，即家族的核心資金留在高抗跌性、高租金收益的商業或精華區物件上，利用資產收益防堵下一代的房貸缺口。

預測選後，各縣市對於囤房稅、地價稅以及央行信用管制的執行，很可能只會更加嚴謹。在傳承資產時，必須預先評估贈與稅、遺產稅及新版房貸管制的上限，建立充裕的預備金，避免高槓桿引發資金斷鏈。

總之，買房，從來就不只是買一堆水泥磚頭，而是1個家庭對未來的承諾與安定感。我長年的心願，就是希望能運用自身在財富傳承領域的知識與經驗，幫助更多人建立正向的資產觀念——讓買房不再是負擔，而是1份愛的傳承。如果您有心瞭解怎樣面對與處理資產配置的問題，我樂意奉獻自己專業經驗，請洽：0936-173555。

（本文作者係「善循環組織」創始人，曾赴美國留學，且在金融保險業高層歷練，並具有30幾年經驗，目前擔任友聯集團董事）

（台北內科週報第758期／2026年11月2日-2026年11月8日）

【互助共榮圈特稿】相傳唐代白居易還未成名時（約15、6歲），帶著自己的詩作，前往京城長安拜見當時的大文豪、著作郎顧況，請他指點。他看到白居易的名字（白．居易）時，便開玩笑說：「長安百物貴，居大不易。」意指想在文壇立足，不是1件容易的事。沒想到，他翻閱到白居易的詩作，即著名的《賦得古原草送別》：「野火燒不盡，春風吹又生」時，便驚嘆道：「能寫出這樣的句子，到哪裡居住都不難啊！」隨即對白居易大大改觀。

在今天，買房也不是1件容易的事，可是每個人在世又不能沒有遮風蔽雨的地方。而房地產，不只是必需品，更是投資的標地物。買房與置產，其實都是不簡單的事。有很多投資理財專家，也不一定能幫忙搞定！那，要怎樣來為自己營造個財福兼得呢？

身為「善循環組織」創始人，曾赴美國留學，且在金融保險業高層歷練，並具有30幾年經驗，目前擔任友聯集團董事的林耀燦，有心循著「善循環」的理念，為大家找出1條新路，他說：「房子不好買賣的時代，如何為財富找到另1個家？從實體房地產到金融房地產，讓資產配置更靈活，讓財富傳承更有選擇！」

台灣的房地產市場正在面對新的挑戰。房價處於相對高檔，政策、稅務及貸款條件影響購屋決策，加上人口高齡化與資產傳承需求增加，許多家庭開始重新思考：財富是否應該全部集中在房地產？

林耀燦創始人表示，「我想分享兩個常見的情境。第1種情境，是1位企業主擁有多間房子，卻因為市場交易不熱絡，想賣房而找不到合適的買家。他的房產有價值，但如果需要現金，就可能陷入兩難：繼續等待，或接受較低的出售價格？而第2種情境，是1位準備退休的長者，名下有房產，卻擔心未來的生活費與照護支出。如果所有財富都集中在房子裡，即使資產很多，也未必代表現金流充裕。這兩種情況提醒我們：資產有價值，不等於資產有流動性。」

換言之，處於當前不確定性的時代，如何兵分兩路？1路是房地產，另1路是金融房地產！房地產有保值性，但只有金融房地產有變現與移轉的靈活性。要兩者兼具，林耀燦創始人說：「我所說的『金融房地產』，是1個幫助需求者理解金融資產配置的比喻，不代表金融商品具有與房屋相同的產權或收益保證。我們不是要用金融資產取代房地產，而是希望讓你有更多選擇，不必把所有財富都集中在同1種資產上。」

面對不同的需求，林耀燦會給不同的建議，他指出，「第1類，是正在考慮買房的人。在房價相對高檔、購屋成本與持有成本都需要仔細評估的情況下，我會建議他先問自己：買房是為了自住、出租，還是資產配置？如果買房之後，手上幾乎沒有現金，就必須重新檢視整體財務安排。對某些人而言，保留部分資金、分散配置到其他金融資產，可能是值得評估的選擇。其次，第2類是想賣房卻找不到買家的屋主。我不會直接建議他賣掉，也不會保證他不必賣房就能取得資金。我會先瞭解他為什麼想賣：是需要現金、希望降低管理負擔，還是準備退休或安排傳承？如果他暫時不急著出售，可以評估繼續持有、出租、調整價格，或在負擔能力許可的前提下，研究其他融資或金融資產安排。」

想進一步瞭解如何兵分兩路走的人，可先與林耀燦創始人聯繫（洽詢電話：0936-173555），或報名參加即將於12月3日由「善循環組織」主辦的「願力與買房置產研討會」，林創始人也已應邀擔任與談人，請以簡訊報名（聯絡電話：0952-836186，並請提供你的聯絡電話、email及Line的I.D.；將很快收到回覆）。