世代焦慮中　談金融房地產配置

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林耀燦／撰文

（台北內科週報第759期／2026年11月9日-2026年11月15日）

在剛結束的美國期中選舉與正在進行中的台灣地方選舉，讓「居住正義」與「世代不公」、再次躍居兩國選戰的核心議題。從華盛頓到台灣，年輕世代與換屋族的無力感，並非空穴來風，而是客觀數字背後的沉重壓力。

先看看台灣的「購屋痛苦指數」，根據內政部最新統計，全台房價所得比已達9.47倍，台北市更高達14.72倍，代表一般家庭需要「不吃不喝將近15年」才買得起台北市的中位數住宅。何況，全台房貸負擔率突破44%，青年世代將近一半的月薪直接交給銀行。這是難以承受的重！

其次，看到大環境的變局下，如果讓下一代完全靠個人死薪水在房市中單打獨鬥，無疑是讓他們在暴風雨中奮戰。在多年跨足地產實務與金融資產配置的歷練中，我雖看過許多家庭因為缺乏整體規劃，而走到彎路上回不來，但也見證了無數家庭透過精準戰略，成功翻轉自己家人的命運。那麼，真正的解方呢？在於如何將「照顧自己和家人的心願」，透過金融房地產與資產配置的專業手法，轉化為實質的安居護產的策略。

▲友聯集團林耀燦董事，有心循著「善循環」的理念，以金融房地產的配置策略，協助大家解決問題（照片係林耀燦創始人提供）。

舉個例子說，許多長輩以為幫子女買房必須「賣掉老家」或「解約定存」。事實上，憑藉金融房地產的架構，父母可以利用既有房產的淨值進行低利轉貸，或是運用人壽保險保單質押、證券資產活化，國際金融配置等方式，在不影響自身退休現金流的前提下，靈活籌措出子女的頭期款。

此外，年輕人在職涯初期，常陷於「想買在精華區卻買不起」的困境。父母在規劃資產時，可協助採取「兵分兩路」策略：第1路是「生活安居」，即協助子女在蛋白區或新興重劃區卡位，先求有、再求好，降低初期貸款壓力；第2路則是「資產抗跌」，即家族的核心資金留在高抗跌性、高租金收益的商業或精華區物件上，利用資產收益防堵下一代的房貸缺口。

預測選後，各縣市對於囤房稅、地價稅以及央行信用管制的執行，很可能只會更加嚴謹。在傳承資產時，必須預先評估贈與稅、遺產稅及新版房貸管制的上限，建立充裕的預備金，避免高槓桿引發資金斷鏈。

總之，買房，從來就不只是買一堆水泥磚頭，而是1個家庭對未來的承諾與安定感。我長年的心願，就是希望能運用自身在財富傳承領域的知識與經驗，幫助更多人建立正向的資產觀念——讓買房不再是負擔，而是1份愛的傳承。如果您有心瞭解怎樣面對與處理資產配置的問題，我樂意奉獻自己專業經驗，請洽：0936-173555。

（本文作者係「善循環組織」創始人，曾赴美國留學，且在金融保險業高層歷練，並具有30幾年經驗，目前擔任友聯集團董事）

專家談金融賦能　增進經營韌性

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（台北內科週報第746期／2026年8月10日-2026年8月16日）

【產學政研連線】當前，中小企業如何建立穩健財務體質、提升經營韌性，已成為企業永續經營的重要課題；臺北市租賃商業同業公會與商業發展研究院於8月6日舉辦「2026中小企業金融賦能系列講座」，探討企業經營面臨的法律風險、信用市場變化及財務管理課題，協助中小企業善用多元金融工具，提升風險管理能力，打造穩健經營體質。

這場講座係由商研院張皇珍副院長擔任主持人，邀請臺北租賃公會理事、中租迪和陳瑞興業務總經理，以及中正大學財經法律學系江朝聖教授、政治大學經濟學系洪福聲教授分享專題內容，吸引企業代表、金融服務業者及關注中小企業發展議題之各界人士熱烈參與。

張皇珍表示，希望透過產政學交流，協助企業掌握金融市場趨勢，深化多元金融工具、風險管理及財務韌性等實務觀念；她指出，AI已成為產業發展的重要趨勢，金融機構仍將以企業經營能力及還款能力作為授信評估依據，建議企業善用政府數位轉型及AI應用資源，持續提升競爭力。

▲臺北租賃公會與商研院舉辦金融賦能講座，聚焦中小企業財務韌性與金融支持，由商研院張皇珍副院長（前排左1）擔任主持人（照片係商業發展研究院提供）。

陳瑞興表示，中小企業面對信用市場變化及產業轉型，除應善用多元金融工具取得營運資源，更需重視財務管理與信用建立。租賃金融除評估企業現有財務條件外，也重視企業發展潛力，可透過設備融資及多元金融服務，協助企業提升資金運用效率與經營韌性。

江朝聖教授以「中小企業利用多元金融工具之法律風險管理」為題，從企業運用融資租賃及各類金融工具可能面臨的法律議題切入，解析契約權利義務、所有權歸屬及風險分配等實務注意事項，提醒企業在運用多元金融工具、追求融資效率的同時，也應充分了解契約內容及法律效果，避免因契約認知不足而衍生法律爭議，並將風險管理納入財務決策，以提升金融工具運用效益。

洪福聲教授主講：「信用市場變化與中小企業金融挑戰」，他分析近年信用市場發展趨勢與中小企業融資環境變化，指出金融機構除重視擔保品外，也更加重視企業現金流、財務透明度及信用管理，同時也建議企業平時應建立完整信用紀錄、做好財務規劃，並與金融機構維持長期合作關係，提升融資能力與資金調度韌性，以因應市場變局帶來的挑戰。

強化資金韌性　最佳管道在此

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（台北內科週報第740期／2026年6月29日-2026年7月5日）

【產學政研連線】AI快速發展雖帶來產業創新契機，但面對景氣波動與融資環境轉變，中小企業如何取得適切金融支持、強化經營韌性，已成為重要課題。台北租賃公會與商研院（CDRI）聯合舉辦「2026中小企業金融賦能系列講座」，由產學代表探討租賃金融業在中小企業資金調度、設備更新、風險分攤及營運轉型中的輔助角色，發揮強化資金韌性功能。

首場講座於6月26日在聯經書房．上海書店思想沙龍舉辦，中租控股廖英智策略長表示，租賃金融著重企業實際營運需求，實務上，已協助眾多的中小企業導入生產設備採購，滿足擴廠、展店及短期營運周轉等需求，減輕1次性資本支出負擔，也支援青年創業與新創事業，以更多元、彈性的方式取得營運設備與周轉資源，展現租賃金融力挺中小企業升級轉型與穩定經營的實務價值。

商研院張皇珍副院長表示，在淨零轉型與數位轉型雙軸並進的趨勢下，租賃產業的角色已由傳統融資服務，逐步延伸至企業經營輔導與轉型支持；透過整合產業顧問資源、金融工具及政府政策措施，已成為中小企業推動設備升級、循環經濟及永續發展的重要夥伴，協助企業在快速變動的市場環境中穩健成長。

▲張皇珍副院長（前排左2）與中租控股廖英智策略長（前排中）、國票金租賃李憲宗董事（前排左1），台灣金融研訓院金融穩定研究中心陳鴻達主任（前排右1）、淡江大學風險管理與保險學系何佳玲教授（前排右2），及與會人士合影。

國票金租賃李憲宗董事則從企業資金規劃與金融支持角度切入，他指出，相較大型企業可透過資本市場籌措資金，中小企業融資仍面臨較高門檻，因此建立更透明的金融資訊與風險管理機制，是推動普惠金融的重要方向。未來若能持續推動應收帳款、電子債權及票據數位化，將有助於提升融資效率，降低金融機構授信風險，進一步擴大中小企業取得資金的機會。

台灣金融研訓院金融穩定研究中心陳鴻達主任認為，AI快速發展雖帶來產業創新契機，也使中小企業面臨更大的轉型壓力。相較於銀行偏重信用條件與擔保品，租賃金融更重視企業營運能力、現金流及生財設備等資產價值，可提供更具彈性與效率的融資方案，與銀行形成互補，成為中小企業的重要籌資管道。

淡江大學風險管理與保險學系何佳玲教授表示，中小企業普遍面臨資本有限、設備投資風險高及現金流壓力等挑戰，在AI發展、ESG轉型及市場快速變化下，企業應由「擁有資產」轉向「善用資產」。她指出，租賃金融可結合保險及風險管理機制，依不同產業需求設計多元金融方案，協助企業降低經營風險、維持營運穩定。

持續扮演產政學研交流平台的角色，商研院表示，促進各界就融資環境變化、風險管理及多元金融支持機制展開對話，作為後續政策與制度優化參考；台北租賃公會系列講座的第2場，8月6日仍於聯經書房．上海書店思想沙龍舉辦，歡迎各界踴躍參與。相關服務資訊洽詢電話：02-77074800#884商研院邱小姐。