（台北內科週報第685期／2025年6月9日-2025年6月15日）

【產學政研連線】商研院6月6日發布「服務業景氣循環分析預測」，揭露趨勢顯示，今年下半年的商業服務業景氣步入衰退的風險極高，亟待施以即時有效抗衰對策。

商研院景氣預測小組，係由商研院許添財董事長親自帶領，日前發布最新服務業景氣預測指出，同行指標綜合指數於今年第1季持續下行，經標準化的循環綜合指數來到4月的-0.4828個標準差，並預測到2025年10月會持續降到-1.1683個標準差。

這份由具有經濟學者背景的商研院許添財董事長主持的景氣循環報告指出，當前川普發動關稅戰，其真正的目的在企圖恢復美國失去已久已深的生產力優勢。這當然是川普想要，也是不得不要做的1場體制性的「生產力革命」。同時，目前情勢與可能的演變，盡在充滿不確定性與不可預測性的「征途」上。加上瀕臨隨時可能引爆的地緣政治衝突風險，防範進一步的「世界經濟大戰」更不能不加用心。

出口貿易固然是台灣經濟成長的火車頭，該報告顯示，關稅提高必然衝擊到其成本與價格，但更根本的是，我們可擅加運用的晶片科技與充裕資本優勢，進行1次借力使力的「工業、服務業甚至農業」全面智慧化生產力革命。唯有生產力全面提高了，才能經得起這次的關稅戰，甚至「經濟戰」（包含科技戰與金融戰等）的嚴峻挑戰！尤其數位經濟時代來臨，台灣獨具優勢與機會，宜從長計議，全面的生產力革命，併同解決台灣沉痾已久的制度結構、資源配置與分配的嚴重不均衡問題。

此外，該報告也對下半年服務業示警，「領先指標『商業服務業僱員淨進入率』也在其後4個月轉為下行，同時『失業給付初次認定受理件數（倒置）』的上行速度則見減緩。這印證同行指標『住宿餐飲業』首先因缺工而阻滯成長，可解釋成缺工致『服務業就業人數』的成長率下降，反饋到相關就業的領先指標也跟著下行或變遲緩。顯然地，是勞動市場供給面出問題，再影響到需求面。這在政策蘊含上，是需進行勞動市場供給面的改革。否則，問題持續惡化後，會轉而衝擊消費市場需求面，終於演成總體經濟景氣的衰退。」

該報告也顯示，「金融市場。同行子指標『實質不動產及住宅服務業』在去年第4季轉成下行趨勢，這顯然是央行基於某些正當且需要的政策理由，限制了原來幾乎放任狂飆的房地產業『真需求』與『假需求』的再成長。上述的商業服務業景氣循環下行，加上貨幣與信用政策的限縮，也反饋到對領先子指標『商業服務業股價指數』變動的影響。」

總之，該報告指出，「勞動市場供給面與金融市場供給面因素『應是』這次商業服務業景氣變動走勢，『背離』領先綜合指數走勢的基本原因，與上次循環波段受疫情干擾而『背離』的性質與原因均不相同。」

（台北內科週報第654期／2024年10月28日-2024年11月3日）

【逐夢築夢】買房，對每個人來說，都是人生3大夢想之1，而現在要圓夢卻是大不易，可是有個人和一般人不一樣，他是為了幫人圓夢花了很多精神，尤其他希望自己可以讓3方都滿意，所謂的3方當然包括買賣雙方及仲介公司，於是，30年來始終抱著這樣心態，如今不只服務過的對象都稱謝，他也很有成就了。

他，是熊寶榮，在台灣房地產界早已是1個很響亮的名字，他的成就與貢獻更是深植在這個行業的歷史之中。從大同大學生物工程系畢業，到1994年進入房仲業，都堅持、專業及不斷的進步，在激烈的市場競爭中脫穎而出。他的職業生涯不僅涵蓋了將近30年的房地產銷售與服務經歷，還創造了多項卓越的業績紀錄。

作為信義房屋菁英會第1屆創始會員，熊寶榮以其卓越的表現與專業知識，成為眾多業內人士的榜樣與學習對象。他不僅為公司創造了豐厚的業績，也在同行間建立了廣泛的人脈與高度的信譽。在經過多年的業界歷練後，他成為瑞麥地產／首府加盟的股東之1，進一步拓展了他的事業版圖。

最近，熊寶榮接到1個很不錯的case，賣方希望他能夠盡快幫忙找到買主，願意降低售價，他說：「我先從瞭解屋主的需求著手，得知對他們最重要的是，賣掉後好分財產，其次，便對物件進行客觀的評估，並徵得他們的同意售價，現在就是能夠如他們所期的很快找到買方。」

據熊寶榮表示，這物件係位於台北市復興南京捷運站旁、高樓層27坪方正兩房，基本資料如下：坪數為27.06坪；格局為2房2廳2衛；樓層為11樓（總樓層為15層樓）；總價僅需2880萬元。同時，他也指出，關鍵亮點如下：捷運旁、稀有高樓層、雙敦學區、絕佳生活機能。此外，他說：「在台北市精華地段，這是難得一見的優質物件！何況它不僅採光充足，空氣流通更是絕佳。無論是享受俯瞰都市美景，還是享受絕對的隱私，這裡都能滿足您的需求。最難得的是，它是位於雙敦學區，備受家長青睞的敦化國小與敦化國中學區內。」

在心目中，也會考量到買方的需求，除了上述的評估之外，他再站在買方的立場來看這房子較適合誰所用，他指出，「綜合起來說，我認為，置產小資族、因敦化明星學區而買的小家庭、公寓換屋族，喜歡電梯華廈、想買台北低總價物件、買雙捷運交通便利、買來出租當包租公、買來做辦公室之用等等。」

最後，熊寶榮語重心長地說：「我30年來，不知道聽了多少人說，早知道想買就買，居然早人家看房卻讓人買走了！」他認為，房價有起起伏伏，和股市一樣，可是以長期看來總是往上走，不管是自住或投資，只要覺得合適就要趕快下決定，否則一定會錯過！（看房提前一天預約即可；聯絡電話：0915-898989熊寶榮。）

劉邦寧／撰文

（台北內科週報第654期／2024年10月28日-2024年11月3日）

【以書會友】人與人相識，有緣千里來相識，講的是1個緣字。數年前，我經由曾文龍博士的引薦，加入地產業之列，他介紹我參加了瑞麥地產，才有機會結識了瑞麥地產熊寶榮總監。初識時，我對他的印象就很好了，只覺得他做人做事穩健踏實、敬業樂群。後來，他又引薦我結交了曾昭文讀書會的昭文兄，讓我再開了眼界！

熊寶榮，在台灣房地產界早已是1個很響亮的名字，他的成就與貢獻更是深植在這個行業的歷史之中。從大同大學生物工程系畢業，到1994年進入房仲業，都以堅持、專業與不斷的進步，在激烈的市場競爭中脫穎而出。他的職業生涯不僅涵蓋了20多年的房地產銷售與服務經歷，還創造了多項卓越的業績紀錄。

早年，就讀於大同大學生物工程系的熊寶榮，與一般大眾對房地產經紀人背景的印象不同。生物工程學的扎實訓練，不僅讓他具備了高度的邏輯分析能力，也讓他在處理複雜的房地產案件時，能夠運用科學化的思維進行縝密的規劃與分析。這樣的背景為他在房地產業中的快速成長，奠定了堅實的基礎。

1994年，熊寶榮正式踏入房仲業，隨後不斷累積經驗，逐漸建立起自己在業界的聲譽與影響力。他憑藉對市場的敏銳洞察力，以及始終良好的客戶服務態度，贏得了眾多客戶的信任與支持。2003年，就已榮獲第4屆全國金仲獎楷模。這項榮譽不僅是對他個人努力的肯定，也是他多年來專業與勤奮工作的結晶。此外，他在信義房屋期間，多次榮獲北區業績冠軍，並數次進入年度業績全國前10名，顯示出他在房地產行業中的頂尖實力。

作為信義房屋菁英會第1屆創始會員，熊寶榮以其卓越的表現與專業知識，成為眾多業內人士的榜樣與學習對象。他不僅為公司創造了豐厚的業績，也在同行間建立了廣泛的人脈與高度的信譽。在經過多年的業界歷練後，他成為瑞麥地產／首府加盟的股東之1，進一步拓展了他的事業版圖。同時，也是我和他交往的開始。

不僅僅是交易與銷售，熊寶榮深知房地產業務的本質，它和財富有關，更是一門關乎人際關係、客戶需求及市場動態的藝術。因此，他在業務推廣與團隊管理方面，始終強調人性化的服務理念與科學化的營運策略。除了在房地產領域的卓越成就，熊寶榮還是1位熱愛運動、尤其是運動自行車的愛好者。他認為運動不僅可以增強體力與毅力，還能培養專注與持之以恆的精神，這些品質正是他在職業生涯中成功的關鍵。

此外，就我所知，熊寶榮對電腦科技與資訊應用的熟練掌握，讓他能夠快速適應不斷變化的市場需求，並在數位化轉型的浪潮中領先一步。他善用各類現代科技工具，提升業務的效率與精確性，這也是他能在房地產市場中持續領先的原因之1。也是我從交往中，不斷學習之中的1部分。能夠認識他，真感謝曾文龍博士，而對的人總是和對的人常相左右。

（本文作者係中華文化孫子兵法學會副會長、瑞麥地產首府加盟營業處業務副總經理，及神來咖啡書友會書友）

劉邦寧／撰文

（台北內科週報第652期／2024年10月14日-2024年10月20日）

【以書會友】從機會成本的角度來探討累積財富的問題，是1個非常有效的經濟學視角。機會成本，指的是在做1個選擇時，放棄的其他選擇可能帶來的最大收益。這1概念在《塔木德》中的智慧有具體的體現，尤其是在箴言21的「機會：一念定乾坤」中，強調了機會的重要性，並暗示決策時需要考慮可能的放棄。

在實際的財富累積過程中，機會成本的概念可以幫助我們做出更明智的財務決策，以下幾個角度可以說明機會成本如何影響累積財富：

一、資本使用的選擇

在資金有限的情況下，如何運用手中的資金直接決定了我們累積財富的速度與效率。每1筆投入都有潛在的機會成本。例如，選擇將資金投入股市而非購買房產，代表你放棄了房地產市場可能帶來的穩定增值機會。這樣的決策並不是基於短期收益，而是需要考慮長期的機會成本。這與塔木德中強調的「欲取之，先予之」（箴言18）的理念相符，即放棄眼前的一些小利，換取更大的未來收益。

二、時間的機會成本

時間也是1種重要的機會成本。在累積財富的過程中，選擇何時進行投資或採取行動，對財務結果有深遠的影響。塔木德的智慧告訴我們：「盡量多走幾步」（箴言17），這意味著應該多考慮長期的發展，而非只著眼於眼前的短期機會。如果我們猶豫或延後行動，可能會錯失最佳的投資時機，這實際上是1種巨大的機會成本。

三、風險管理的機會成本

根據塔木德的教導，與風險「親密接觸」（箴言6）是成功致富的關鍵之1，但風險管理中的每1個決定，都涉及到機會成本。選擇低風險的投資工具，雖然可以降低資本損失的風險，但也可能導致錯失高回報的投資機會。反之，選擇高風險、高回報的投資時，放棄的則是較為穩定的收益，這樣的決策需要平衡好風險與收益的機會成本。

四、學習與成長的機會成本

塔木德特別強調，知識與智慧是財富累積的基石。箴言37提到，「知識是永遠的財富」。將時間和資源投入於學習和提升自己雖然可能在短期內看不到明顯的財務回報，但這種投資的長期價值往往遠遠超過其他短期獲利的機會。反之，過於專注於短期的收益而忽略自我提升，最終可能付出更大的機會成本。

五、生活質量與財富之間的平衡

機會成本還存在於生活質量與財富累積之間的平衡。塔木德強調「會享受生活的人，才能夠更好地創造生活」（箴言58）。如果1個人過度專注於工作與投資，放棄了家庭和個人生活的快樂，這也是1種機會成本。理財不僅僅是追求財富的增長，還應當考慮如何在過程中維持生活的質量。

六、資源分配的機會成本

在累積財富的過程中，不僅資金、時間、精力都是有限的資源，如何合理分配這些資源是財務決策中的重要問題。根據塔木德的教導，「看緊你的錢包」（箴言十三）是一個精明理財的基本原則。這一點可以理解為需要密切關注資源的使用，將資源配置到那些能夠帶來最大回報的地方。選擇錯誤的投資或錯誤的方向，會讓資源浪費在低效益的機會上，這就是機會成本的直接體現。

在實踐中，我逐漸體會到機會成本對財務決策的巨大影響。每1次決策都意味著放棄了其他可能的機會。因此，我越來越注重在投資和決策過程中，權衡不同選擇的機會成本。這不僅提高了我的投資回報率，還讓我更加專注於那些能夠帶來長期價值的選擇。

（本文作者係中華文化孫子兵法學會副會長、瑞麥地產首府加盟營業處業務副總經理，及神來咖啡書友會書友）

（曾季隆／撰文）

【人物專訪】金邊，是柬埔寨的首都，也是最大的都市，為政治、經濟、文化、旅遊中心，吸引全世界投資客的眼光，鈞富國際置業顧問公司林世山副總經理說：「我們當初會考慮銷售金邊房地產，主要是從兩個部分來看，結果證明這樣做法是對的！」

這兩方面，第一，「在金邊工作的外派人員非常多，多數是6月～1年以上工作簽證的外國人，在疫情前金邊約有20萬人，龐大的住屋需求就會是一個問題，解決問題自然就會有商機」；第二，「可以推薦給台灣客戶的另一個投資選項，就是商用不動產」。

林世山指出，「長期外派來金邊的人員，當然不會住飯店，住飯店雖舒適但成本高。他們也不習慣住傳統的排屋，既擔心安全問題，也無清潔服務，所以酒店式公寓的推出，在金邊租屋市場非常受外派人員青睞，簡直供不應求。」於是，它成為很好的投資物件，也成為鈞富國際置業很有心得的領域。

再說，「金邊從2014年開始商辦需求向上攀升，主要來自於柬埔寨對外資開放政策。到了2019年金邊辦公室供給表現平穩，目前多為B級商辦，A級商辦於2020年開始增加。由於氣候因素與需從國外進口建材和工人調度，也影響完工進度。一般而言，在台灣蓋一棟大樓需兩年的時間，但金邊要三年。金邊市CBD區內商辦的租金，也是逐年攀升，甚至出現和台北信義計畫區A級商辦一樣的租金行情，換算下來到4000元新台幣/坪的水準，足以顯示金邊本土企業成長與外資企業進入帶來的商辦供需關係。」

人生境遇，往往看一個人的心態，抱著專業服務精神的林世山，延續過去的經驗，並進入不同的領域，他更創造優於其他業者的成果，對這些年來的歷練，他表示，「最深刻的就是香港客戶李先生的案例。原本李先生要和兒子去越南胡志明買房，朋友建議金額太大，可再多評估幾個城市，於是安排金邊三天兩夜買房考察行程。」

這位李先生對境外投資是很有斬獲的行家，林世山說：「還好，我們平時都有搜集海外不動產相關資訊，加以閱讀、整理、內化成為自己的知識，加上常去東南亞重要城市考察，才沒有被頗具專業的房地產投資客考倒。從機場接機開始，一直到最後送機，我對金邊、胡志明、甚至曼谷三個城市的發展與優缺點，都一一詳盡說明，也安排客戶親自到金邊著名的兩三棟酒店式公寓大樓進行市調，讓客戶親自瞭解最新市場行情，以體會我們團隊的專業優於其他代理商之處。」

房地產投資最大的挫敗，就是「千金難買早知道」，有時候難免錯失良機，林世山舉一個案例說，「什麼時候是最低的入場價格？永遠都是現在！不用被週邊親朋好友的意見左右。2018年賣紐約長島城天際線建案，當時住紐約客戶李小姐因為建案的區域位置好，生活機能佳，對面花旗銀行總部大廳又是紐約地鐵入口，交通方便而吸引，原本想購買，但是週邊親朋好友的意見多，導致最後買不下手。」

如今，紐約長島城附近房價在疫情過後，非但沒有下跌，而且還微幅上漲。詢問紐約房仲友人葛小姐的消息和德愛房地產經紀公司的報告都是如此。第二季度長島房屋中位價格同比增長5.4%。有「紐約市富人後花園」之稱漢普頓，中位房價上漲27%，房價達到8年來最高。他現在和李小姐每次談到紐約房地產或天際線建案，李小姐總是回他那一句老話，「早知道我就買了」，是他很深刻的體會。

（本文作者係廣博勵進會執行長，也在台北內湖科技園區一人創辦兩份報紙，已逾15年，更推動「一人公司」創業實習，希望創新企業組織，讓人人走向幸福家園）

（曾季隆／撰文）

【專訪】當初，進入境外房地產銷售領域的想法，對鈞富國際置業顧問公司林世山副總經理來說，很單純的，他說：「在這之前，我在遠雄建設公司從事廠辦建案銷售已經滿10年。所謂『十年磨一劍』，我認真投入將功夫練滿、練好，便想換個環境。那時，加上朋友說帶著客戶出國去買房，一邊工作一邊玩，讓我蠻心動的，結果一待就已是6個年頭了，和志同道合的夥伴一起開公司、成立服務團隊」。

人生境遇，往往看一個人的心態，抱著專業服務精神的林世山，延續過去的經驗，並進入不同的領域，他更創造優於其他業者的成果，這些年來，讓他印象最深刻的是什麼？

第一，就是參與全球最大開發案1000億美金的超級大項目「馬來西亞柔佛州森林城市」的銷售案，事先做足功課、帶著台灣客戶到馬來西亞現場，眼睛所見真的讓人非常震撼。心想怎麼會有建設公司做這麼大的工程，填海造陸，打造1座在海上充滿森林綠意的現代化科技城市。

第二，就是林世山和同事都沒去過紐約，居然也能賣掉紐約的房子，而且一口氣賣6間，這是他沒想到過的事，可見客戶對他和鈞富國際置業團隊已經充分信任。

第三，就是「香港反送中」時期，他和團隊都採逆向思考、排除萬難，積極開發香港市場，最後「為人所不為」而衝出好業績。

6年多的工作經驗，林世山副總經理也樂於分享，他期待可以讓國人對境外房地產投資有更好的認識，他表示，「從事這份工作，必須有膽有識，尤其膽子要大。永遠記得第一次一個人搭飛機出國到新加坡，再想辦法坐車過海關大橋入境馬來西亞。到馬來西亞後，當地人的英文發音又不是我們在台灣習慣的腔調，只能一半懂一半猜，加上比手畫腳來溝通。現在經驗多了，只要機票飯店訂好，去到哪裡都不怕。」

其次，林世山認為，「把握時間、善用工具。每次出國時間都很寶貴，每分每秒都是成本，一定不能浪費。以步行方式做市場調查和考察，是最不會忘記的一種方式。例如，金邊機場的入境大廳放置免費的旅遊指南地圖，就是很好用的工具，同時，雖然手機很方便，但不建議站在路邊使用手機查詢，在國外，不論是哪個城市都難免有一些手機被搶走或遺失的事情發生。」

此外，銷售方式必須升級！林世山指出，「由於疫情改變了許多做生意的模式，疫情以來，我們團隊經常透過視訊方式進行（台北）．（香港/深圳/廈門）．（金邊）3方連線成交金邊房地產，提供客戶不出國也能買房的服務」。

再進一步說，如何讓客戶買的安心？這方面，是林世山最重視的一點，他說：「對『交易安全』的要求，是我最重視的一環，尤其鈞富國際置業團隊成員都具開發商背景，從土地規劃、設計、銷售、營造甚至對於物業管理都有入的瞭解，這也是和其他海外代理商不一樣的地方。我們團隊用最嚴謹的市場調查分析、判斷哪一個城市或建案是否值得開發接案代理銷售，因為我們必須對客戶負責任」。

（本文作者係廣博勵進會執行長，也在台北內湖科技園區一人創辦兩份報紙，己逾15年，更推動「一人公司」創業實習，希望創新企業組織，讓人人走向幸福家園）