在金邊置產不是空想

(曾季隆/撰文)

【人物專訪】金邊,是柬埔寨的首都,也是最大的都市,為政治、經濟、文化、旅遊中心,吸引全世界投資客的眼光,鈞富國際置業顧問公司林世山副總經理說:「我們當初會考慮銷售金邊房地產,主要是從兩個部分來看,結果證明這樣做法是對的!」

這兩方面,第一,「在金邊工作的外派人員非常多,多數是6月~1年以上工作簽證的外國人,在疫情前金邊約有20萬人,龐大的住屋需求就會是一個問題,解決問題自然就會有商機」;第二,「可以推薦給台灣客戶的另一個投資選項,就是商用不動產」。

▲鈞富國際置業向客戶簡報(照片係鈞富國際置業顧問公司提供)。

林世山指出,「長期外派來金邊的人員,當然不會住飯店,住飯店雖舒適但成本高。他們也不習慣住傳統的排屋,既擔心安全問題,也無清潔服務,所以酒店式公寓的推出,在金邊租屋市場非常受外派人員青睞,簡直供不應求。」於是,它成為很好的投資物件,也成為鈞富國際置業很有心得的領域。

再說,「金邊從2014年開始商辦需求向上攀升,主要來自於柬埔寨對外資開放政策。到了2019年金邊辦公室供給表現平穩,目前多為B級商辦,A級商辦於2020年開始增加。由於氣候因素與需從國外進口建材和工人調度,也影響完工進度。一般而言,在台灣蓋一棟大樓需兩年的時間,但金邊要三年。金邊市CBD區內商辦的租金,也是逐年攀升,甚至出現和台北信義計畫區A級商辦一樣的租金行情,換算下來到4000元新台幣/坪的水準,足以顯示金邊本土企業成長與外資企業進入帶來的商辦供需關係。」

▲林世山總經理陪同台灣客戶參觀金邊工地現場情景(照片係鈞富國際置業顧問公司提供)。

人生境遇,往往看一個人的心態,抱著專業服務精神的林世山,延續過去的經驗,並進入不同的領域,他更創造優於其他業者的成果,對這些年來的歷練,他表示,「最深刻的就是香港客戶李先生的案例。原本李先生要和兒子去越南胡志明買房,朋友建議金額太大,可再多評估幾個城市,於是安排金邊三天兩夜買房考察行程。」

這位李先生對境外投資是很有斬獲的行家,林世山說:「還好,我們平時都有搜集海外不動產相關資訊,加以閱讀、整理、內化成為自己的知識,加上常去東南亞重要城市考察,才沒有被頗具專業的房地產投資客考倒。從機場接機開始,一直到最後送機,我對金邊、胡志明、甚至曼谷三個城市的發展與優缺點,都一一詳盡說明,也安排客戶親自到金邊著名的兩三棟酒店式公寓大樓進行市調,讓客戶親自瞭解最新市場行情,以體會我們團隊的專業優於其他代理商之處。」

▲金邊皇宮周邊建築物,即使在疫情期間仍持續完工(照片係鈞富國際置業顧問公司提供)。

房地產投資最大的挫敗,就是「千金難買早知道」,有時候難免錯失良機,林世山舉一個案例說,「什麼時候是最低的入場價格?永遠都是現在!不用被週邊親朋好友的意見左右。2018年賣紐約長島城天際線建案,當時住紐約客戶李小姐因為建案的區域位置好,生活機能佳,對面花旗銀行總部大廳又是紐約地鐵入口,交通方便而吸引,原本想購買,但是週邊親朋好友的意見多,導致最後買不下手。」

如今,紐約長島城附近房價在疫情過後,非但沒有下跌,而且還微幅上漲。詢問紐約房仲友人葛小姐的消息和德愛房地產經紀公司的報告都是如此。第二季度長島房屋中位價格同比增長5.4%。有「紐約市富人後花園」之稱漢普頓,中位房價上漲27%,房價達到8年來最高。他現在和李小姐每次談到紐約房地產或天際線建案,李小姐總是回他那一句老話,「早知道我就買了」,是他很深刻的體會。

(本文作者係廣博勵進會執行長,也在台北內湖科技園區一人創辦兩份報紙,已逾15年,更推動「一人公司」創業實習,希望創新企業組織,讓人人走向幸福家園)


林世山暢談 境外房地產投資

(曾季隆/撰文)

【專訪】當初,進入境外房地產銷售領域的想法,對鈞富國際置業顧問公司林世山副總經理來說,很單純的,他說:「在這之前,我在遠雄建設公司從事廠辦建案銷售已經滿10年。所謂『十年磨一劍』,我認真投入將功夫練滿、練好,便想換個環境。那時,加上朋友說帶著客戶出國去買房,一邊工作一邊玩,讓我蠻心動的,結果一待就已是6個年頭了,和志同道合的夥伴一起開公司、成立服務團隊」。

人生境遇,往往看一個人的心態,抱著專業服務精神的林世山,延續過去的經驗,並進入不同的領域,他更創造優於其他業者的成果,這些年來,讓他印象最深刻的是什麼?

▲林世山副總經理(左1)陪同日本客戶前往實地考察(照片係鈞富國際置業顧問公司提供)。

第一,就是參與全球最大開發案1000億美金的超級大項目「馬來西亞柔佛州森林城市」的銷售案,事先做足功課、帶著台灣客戶到馬來西亞現場,眼睛所見真的讓人非常震撼。心想怎麼會有建設公司做這麼大的工程,填海造陸,打造1座在海上充滿森林綠意的現代化科技城市。

第二,就是林世山和同事都沒去過紐約,居然也能賣掉紐約的房子,而且一口氣賣6間,這是他沒想到過的事,可見客戶對他和鈞富國際置業團隊已經充分信任。

第三,就是「香港反送中」時期,他和團隊都採逆向思考、排除萬難,積極開發香港市場,最後「為人所不為」而衝出好業績。

▲林世山副總經理的背後,是馬來西亞柔佛州「森林城市的接待中心」全世界最大的模型(照片係鈞富國際置業顧問公司提供)。

6年多的工作經驗,林世山副總經理也樂於分享,他期待可以讓國人對境外房地產投資有更好的認識,他表示,「從事這份工作,必須有膽有識,尤其膽子要大。永遠記得第一次一個人搭飛機出國到新加坡,再想辦法坐車過海關大橋入境馬來西亞。到馬來西亞後,當地人的英文發音又不是我們在台灣習慣的腔調,只能一半懂一半猜,加上比手畫腳來溝通。現在經驗多了,只要機票飯店訂好,去到哪裡都不怕。」

其次,林世山認為,「把握時間、善用工具。每次出國時間都很寶貴,每分每秒都是成本,一定不能浪費。以步行方式做市場調查和考察,是最不會忘記的一種方式。例如,金邊機場的入境大廳放置免費的旅遊指南地圖,就是很好用的工具,同時,雖然手機很方便,但不建議站在路邊使用手機查詢,在國外,不論是哪個城市都難免有一些手機被搶走或遺失的事情發生。」

▲森林城市的接待中心的夜間,有著很美的外觀!(照片係鈞富國際置業顧問公司提供)。

此外,銷售方式必須升級!林世山指出,「由於疫情改變了許多做生意的模式,疫情以來,我們團隊經常透過視訊方式進行(台北).(香港/深圳/廈門).(金邊)3方連線成交金邊房地產,提供客戶不出國也能買房的服務」。

再進一步說,如何讓客戶買的安心?這方面,是林世山最重視的一點,他說:「對『交易安全』的要求,是我最重視的一環,尤其鈞富國際置業團隊成員都具開發商背景,從土地規劃、設計、銷售、營造甚至對於物業管理都有入的瞭解,這也是和其他海外代理商不一樣的地方。我們團隊用最嚴謹的市場調查分析、判斷哪一個城市或建案是否值得開發接案代理銷售,因為我們必須對客戶負責任」。

(本文作者係廣博勵進會執行長,也在台北內湖科技園區一人創辦兩份報紙,己逾15年,更推動「一人公司」創業實習,希望創新企業組織,讓人人走向幸福家園)